加速都更，臺北市政府推出都市更新方案，容積獎勵從原本上限1.5倍，提高到2倍

為了加速都更，臺北市政府推出都市更新方案，屋齡30年以上的老社區(qū)，基地為完整街廓或面積達2000平方公尺，公設(shè)不足又沒有電梯的中古公寓都能申請都更，只要半數(shù)住戶同意，符合基地更新14項條件的其中3項，容積獎勵從原本上限1.5倍，提高到2倍，舊住戶免費換到同坪數(shù)的新屋機會大增。而根據(jù)臺北市政府都市更新處統(tǒng)計，臺北市有30.02％的房子屋齡超過30年，其中不易更新的4、5層樓又佔80％(約29萬戶)，以每戶4人計算，相當116萬人。
 

2010年4月24日臺北市長郝龍斌下午會同副市長林建元、李永萍，以及都市發(fā)展局長丁育群、都發(fā)局都市更新處長林崇傑舉行記者會說明這項政策。

郝龍斌表示：「4、5層公寓由於誘因不足、戶數(shù)多整合不易、現(xiàn)況容積高於法定容積等因素，一直是北市都更最難處理的一塊?！顾⒁獾嚼吓f建物居民渴望居住環(huán)境改善，但受高房價之累，所得仍不足購回相同坪數(shù)新屋，落入「加錢換購新屋，卻是愈住愈小」窘境。

對於帶動效益，林崇傑表示：「若20萬戶老舊中低樓層在未來5年內(nèi)全部參與建物更新，可提供45萬戶住宅。除原住戶自住，其餘25萬戶將釋出到市場上，並依「都市更新審議會」審核通過的合理價格販售，有助增加住宅供給?！?br />
這項政策預估至少有20萬戶住家，不僅可免費「舊屋換新屋、室內(nèi)1坪換1坪不縮水、權(quán)狀面積還增加」，區(qū)段較好建物，更可「再加1個停車位」。全案為5年專案計畫，自2010年8月1日起實施。
 

至於那些老舊公寓、大樓可以都更？北市都更處規(guī)定，下列14項指標，只要符合其中3項，即可提出都更申請：

1、更新單元非防火構(gòu)造建物棟數(shù)比例達二分之一以上者。
2、現(xiàn)有巷道彎曲狹小，寬度小於6公尺者，長度佔現(xiàn)有巷道總長度比例達二分之一以上。
3、土磚造、木造、磚造及石造建物、20年以上加強磚造及鋼鐵造或30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造，40年以上鋼骨混凝土建築，以上各種構(gòu)造建物面積比例達二分之一以上。
4、建物基礎(chǔ)下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形棟數(shù)比例達二分之一以上，有危險或有安全之虞者。
5、建物地面層土地使用現(xiàn)況不符現(xiàn)行都市計畫分區(qū)使用樓地板面積比例達二分之一以上。
6、周邊距離捷運系統(tǒng)車站200公尺內(nèi)。
7、建物沒設(shè)置化糞池或沖洗式廁所排水、生活雜排水均未經(jīng)處理而直接排放棟數(shù)比例達二分之一以上。
8、4層以上合法建物棟數(shù)達更新單元三分之一以上，半數(shù)以上沒設(shè)電梯及法定停車位數(shù)低於戶數(shù)者。
9、建物耐震設(shè)計標準不符內(nèi)政部78年5月5日修正規(guī)定，棟數(shù)比例達二分之一以上者。
10、穿越更新單元內(nèi)且未供公共通行計畫道路面積比例達二分之一以上。
11、現(xiàn)有建蔽率大於法定建蔽率且容積率低於法定容積率一半。
12、平均每戶居住樓地板面積低於北市每戶居住樓地板面積平均水準二分之一以下者。
13、附近有內(nèi)政部、市政府指定歷史建物及街區(qū)、都市計畫劃定保存區(qū)。
14、更新單元達907.5坪以上或完整街廓，且逾十分之三土地及合法建物所有權(quán)人同意。
 

不過，對於臺北市政府片面決定放寬容積率到2倍的作法，營建署指出，依照現(xiàn)行「都市更新建築容積獎勵辦法」，即使都更案符合策略性再開發(fā)地區(qū)的標準，想要獲得2倍法定容積，也相當不容易，北市循都市計畫法爭取0.5倍的獎勵容積，仍需經(jīng)都市計畫委員會個案審查，並非每案都能獲2倍法定容積。
 

營建署表示，只有屬於策略性再開發(fā)地區(qū)才有機會享有2倍法定容積優(yōu)惠。哪些地點才算策略性開發(fā)地區(qū)？營建署表示：「必須位於鐵路及捷運400公尺範圍內(nèi)、位於都會區(qū)水岸、港灣週邊適合高度再開發(fā)地區(qū)、或配合重大發(fā)展建設(shè)需要辦理都更，經(jīng)地方主管機關(guān)報中央核定者?！?br />
營建署官員表示，策略性開發(fā)地區(qū)還必需滿足4條件才能獲得這額外的0.5倍獎勵容積，這4項條件如下：(1)更新單元面積達54,000平方公尺(2)更新後集中留設(shè)公共開放空間達基地面積50％以上(3)整體規(guī)劃能提升附近環(huán)境品質(zhì)(4)具綠建築標準。因此，營建署官員強調(diào)，迄今能獲得2倍法定容積的都更案，少之又少。
 

對於臺北市政府突然丟出這樣的都更大利多，民進黨臺北市長參選人蘇貞昌陣營質(zhì)疑，北市府此舉是「選舉操作」。民進黨臺北縣黨部主委吳秉叡指出，郝市府若只為了選舉，而急就章地推政策，各界都會有判斷，「為選舉下猛藥，相信選民不會接受?！惯@裡面的問題是，只要半數(shù)人同意就可以進行都更申請，那另外半數(shù)不同意的人，有法令可以強制搬遷嗎？不會引發(fā)大規(guī)模抗爭嗎？這個政策執(zhí)行起來，似乎沒有那麼簡單。

房地產(chǎn)業(yè)者看這個政策，不知道是該喜還是憂，喜的是「提高誘因之後，未來都市更新案更好談。」憂的是「提高2倍容積率之後，所有建築物開始往天空加蓋上去，臺北城市的天際線，恐怕就被一棟棟增高的建築物給搞亂了」